Différentes méthodes d’évaluation sont employées par les experts. Selon les cas, elles sont utilisées seules, croisées ou pondérées les unes par rapport aux autres.
Certains cas difficiles obligent l’expert à mettre dans la balance sa propre vision instinctive (et sa responsabilité professionnelle), là où les méthodes habituelles sont tenues en échec (voir ci-après paragraphe intitulé Cas particuliers : l’évaluation de bâtiments, atypiques, monovalents, pollués ou dégradés)

LA MÉTHODE PAR COMPARAISON DIRECTE

Cette méthode est à la fois la plus courante et la plus facile à mettre en œuvre.
Elle consiste à se procurer (auprès de l’administration, ou des professionnels compétents) des références de prix pertinentes (immeubles de nature, de consistance, de qualité, de situation, d’état analogues), relatives à des cessions récentes, afin d'en tirer une valeur moyenne au mètre carré.
L’estimation de la valeur vénale de biens immobiliers, par la méthode de comparaison directe, prend ainsi en compte un panel de critères positifs ou négatifs, quantitatifs et qualitatifs (surface, qualité de l’emplacement et de la vue, ensoleillement, qualité de la construction, équipements et confort, état d’entretien des lieux, destination), sur le marché de la vente amiable.
Des éléments de comparaison sont ainsi recherchés sur des biens analogues ou, à défaut, comparables sur le marché de la vente, dans le secteur considéré.

Cette valeur moyenne théorique est ensuite appliquée aux biens à expertiser, pondérée à travers leurs caractéristiques propres.

LA MÉTHODE PAR CAPITALISATION DU REVENU

Cette méthode consiste à prendre en compte ce qu’il est d’usage de considérer, pour un investisseur, comme un retour sur investissement raisonnable, s’agissant de biens analogues.

La valeur patrimoniale théorique des biens considérés, est ainsi extrapolée, à travers l’investissement raisonnable, à engager, en contrepartie du revenu constaté (ou potentiel) desdits biens.
Cette méthode s’applique soit à des biens effectivement donnés à bail (revenu constaté), soit à des biens pour lesquels il a été plus aisé de trouver des références sur le marché de la location que sur le marché de la vente.
Cette méthode est souvent employée en complément de la méthode par comparaison directe dans le but d'en dégager une valeur moyenne théorique.
La méthode par capitalisation du revenu peut être comme un traitement embryonnaire du légitime retour sur investissement, mis en évidence par la méthode des Discounted Cash Flow (DCF), décrite ci-après.

LA MÉTHODE PROMOTEUR

La méthode promoteur consiste à estimer la valeur théorique de biens (terrains ou immeubles bâtis en fin de vie), en considérant le probable retour sur investissement d’une opération de construction immobilière (et revente), tout en optimisant le potentiel urbanistique du terrain.

Cette méthode intègre l’ensemble des flux de dépenses (achat du terrain, études, démolition, indemnités d’éviction, agios bancaires, construction, commercialisation, taxes et impôts divers, etc.), rapportés aux potentiels des flux entrants (prix de cession des immeubles).

La méthode promoteur consiste, pour commencer, à entreprendre une étude d’urbanisme pour établir la surface développée optimale, supportée par le terrain, et à établir la valeur de marché d’appartements (ou autre), réalisables sur ledit terrain.

La valeur du terrain (ou des immeubles bâtis à démolir) est alors établie en pourcentage, par rapport à l’excédent brut théorique de l’opération potentiellement réalisable.
On appelle "charge foncière" la valeur que les promoteurs reconnaissent à la partie de l’investissement consacrée au rachat du foncier.

LA MÉTHODE DES DISCOUNTED CASH FLOW (DCF)

La méthode des flux futurs de trésorerie, également désignée sous le terme de Discounted Cash Flow (DCF), est très largement admise en matière d'évaluation d'actifs, et traduit financièrement le fait qu'un actif "vaut ce qu'il rapporte".

Cette méthode consiste à calculer, par actualisation, la valeur actuelle nette des flux de trésorerie futurs attendus de l’exploitation directe ou locative d’un actif, notamment immobilier ou d’une activité.
Dans le cadre d'une transaction, le montant ainsi déterminé correspond au prix qu'un acquéreur devrait accepter de payer pour un investissement donné, puisque cet investissement lui permettra de couvrir le coût des capitaux (dette et fonds propres) qu'il engage.
Un des principaux attraits de cette méthode est de mettre en lumière l'ensemble des hypothèses sous-jacentes à une valorisation (croissance, rentabilité, investissements) et ce, sur une longue période : les flux de trésorerie sont en effet modélisés, puis projetés sur le long terme.
S’agissant d’un immeuble (ou ensemble immobilier), ce long terme correspond à un cycle de vie (entre deux campagnes lourdes de rénovation).

On peut décomposer la mise en œuvre d'une évaluation par la méthode du DCF en quatre phases qui, sans être totalement indépendantes, correspondent aux éléments les plus importants du modèle. Ces étapes sont les suivantes :

* modéliser les flux de trésorerie attendus ;
* estimer le flux normatif ;
* calculer le coût moyen pondéré du capital ;
* déterminer la valeur de l'actif considéré.

CAS PARTICULIER : L’ÉVALUATION DE BÂTIMENTS, ATYPIQUES, MONOVALENTS, POLLUÉS OU DÉGRADÉS

L’expert est souvent confronté à la difficulté d’avoir à estimer des bâtiments atypiques ou monovalents, mettant en échec une ou plusieurs des méthodes ci-dessus.

Pour l'expert, le cas qui vient le plus souvent à l’esprit s’agissant de bâtiments auxquels il est difficile d’apporter une valeur de marché, est le cas de bâtiments utilisés hors le contexte d’une véritable économie de marché, tels qu’écoles, hôpitaux, maisons de retraites.
Ces bâtiments sont souvent situés dans des zones où aucune autre activité ne semble pouvoir s’implanter, compte tenu de la distribution particulière et monovalente des volumes existants.

Lors d’opérations de fusions ou d'acquisition entre cliniques privées, par exemple, l’expert est confronté à des difficultés analogues. Dans ce cas cependant, le recours à la méthode des DCF est celle qui offre la meilleure perspective.

Le cas le plus épineux est celui d’installations obsolètes et monovalentes, telles que stations d’épuration, usines désaffectées (voire polluées). Dans ce cas, la valeur théorique est appréciée, à dire d’expert, principalement en fonction de leur intérêt patrimonial.
Si l'on considère des coûts de démolition, mise en sécurité, dépollution etc., on arrive alors parfois à des valeurs négatives.